空き家をリフォームして住まいや収益物件として再生する動きが広がっています。しかし、「どの箇所を優先的にリフォームすればいいのか」「費用はどのくらいかかるのか」といった疑問を持つ方も多いのではないでしょうか？
この記事では、空き家リフォームで必要な箇所とその費用相場を詳しく解説します。リフォームを成功させるための優先順位や費用を抑えるコツも紹介しますので、ぜひ参考にしてください！
1. 空き家リフォームが必要な主な箇所
空き家のリフォームは、状態に応じて必要な箇所が異なりますが、特に以下のポイントに注意することが重要です。
① 屋根と外壁
空き家の外観で最も劣化が目立つ箇所が屋根や外壁です。これらは建物の耐久性を保つ上で非常に重要な部分です。
- 劣化症状:
- 屋根の瓦のズレや割れ
- 外壁のヒビ割れや塗装の剥がれ
- 雨漏りや腐食
費用相場:
- 屋根の修繕：20万円～200万円 （使用材料と広さで前後）
- 外壁塗装：80万円～400万円（使用材料と広さで前後）
- 屋根と外壁の全面改修：100万円～600万円
- 雨漏りの補修 10万円~300万円（原因によって前後）
優先度: 中～高
雨漏り等経年劣化を早める箇所は早急に修繕が必要となってきます。
ただ費用的には足場等を立てたりするので、かなり高額となってきます。
長い間使用をするわけではないのであれば優先度を下げても良いかもしれません。
DIY難易度：高
② 水回り設備（キッチン、浴室、トイレ）
空き家の水回りは、長期間使用されていないこと水により劣化が進んでいることが多いです。
配管の詰まりやサビ等が出ている場合は注意が必要です。
- 劣化症状:
- キッチンの排水管の詰まりや水漏れ
- 浴室のカビや腐食、タイルのヒビ割れ
- トイレの機能不全や悪臭
- 型が古いので新しい物に交換
費用相場:
- キッチン交換：80万円～200万円
- 浴室リフォーム：60万円～200万円
- トイレ交換：20万円～50万円
優先度: 中～高
居住や貸し出しを考えるなら、清潔で使いやすい水回り設備は欠かせません。
料金は工賃自体はあまり変わりませんが、設置する商品自体が高機能な物になるほど高くなる傾向があります。
DIY難易度：中～高
③ 床と内装（フローリング、壁紙）
床や壁紙は、見た目だけでなく住み心地に大きく影響します。特に空き家は湿気や経年劣化で傷んでいることが多いです。
- 劣化症状:
- フローリングの反りや剥がれ
- 壁紙の剥がれや汚れ、カビ
- 畳のダメージ
費用相場:
- フローリング張り替え：1㎡あたり5,000円～1万円
- クロス壁紙の貼り替え：1㎡あたり1,000円～2,500円
- 畳交換：1枚あたり5,000円～20,000円
- ダイノック：1mあたり7,000円~15,000円
優先度: 中
生活環境を整える上で重要な箇所ですが、構造部分が優先される場合もあります。
安くて一番インパクトがあるのが壁紙の交換になると思います。
天井や床等は部材や工賃が高くなるためコスパは壁紙の方がよくなります。
畳は本物の畳か中に断熱材等が入っている表面だけの畳等で値段が変わってきます。
古いキッチンの見た目はお好きな柄のダイノックシートをで改善できます。
DIY難易度：中
④ 配管や電気設備
空き家では配管のサビや劣化、電気配線の不具合が問題になることがあります。長期間未使用の物件では必ず一度点検をする事をお勧めします。
劣化が進んでいる箇所でシートを起こし火事の原因に繋がる事もあります。
- 劣化症状:
- 水道管の漏れや詰まり
- 電気設備の老朽化（漏電、配線トラブル）
費用相場:
- 配管の交換：10万円～100万円
- 電気配線の点検・修繕：5万円～50万円
優先度: 中～高
目に見えない箇所にはなるので完全に点検は行えない事もあると思いますが、長年使用を検討しているのであれば、一度点検を入れる事をお勧めします。
漏水の点検に関しては一度すべての水道を止め、外にある水道メーターが回っているかいないかで簡易点検ができます。
もしメーターが回ってしまっているようであればどこかしらで水が漏れている可能性があるので早急な点検が必要になってきます。
DIY難易度：中（電気配線関係はNG）
⑤ 断熱・防音性能の改善
空き家の多くは古い構造のため、断熱や防音性能が低いことがあります。快適な住環境を作るためには改善が必要です。
- 改善ポイント:
- 窓の断熱（サッシ交換、ペアガラスや二重サッシの導入）
- 床や壁の断熱材追加
費用相場:
- 窓の工事：10万円～200万円
- 断熱材の追加：20万円～50万円
優先度: 小～中
居住者の快適性を高め、光熱費の節約にもつながりますが、空き家をリフォームして上ではメリットとして、費用を抑えるための意味もあるかと思いますので、優先度としては低くなるかと思います。
ただ今のサッシ等に交換をすると気密性がかなり上がるので断熱性や防音性はかなり向上するので、快適性は確実に向上はするかと思います。
断熱工事は壁をやるとなると一度ばらしての工事になるので高額になりがちですが、床下の場合は壊す必要が無いので、安価で高いパフォーマンスを出す事ができます。
押し入れだけを断熱するだけでもかなり変わってきたりすることもあります。
DIY難易度：中～高
⑥ 外構・お庭のリフォーム
外構やお庭のリフォームは、空き家の外観を整え、住み心地や資産価値を向上させる上で重要です。特に長期間放置された空き家では、庭木の繁茂や雑草、劣化した塀や門などが問題となることが多いです。
- 改善ポイント:
- 庭木の剪定や雑草の除去
- 劣化した塀やフェンスの修繕・交換
- 駐車場の整備や追加（賃貸物件や売却の際に需要が高い）
- ウッドデッキやテラスの設置
費用相場:
- 庭木の剪定・整地：5万円～30万円
- 塀やフェンスの交換：1mあたり1万円～3万円
- 駐車場の整備（コンクリート舗装）：10万円～50万円
- ウッドデッキの設置：20万円～100万円
優先度: 小～中
外構は見た目の印象を大きく左右する部分です。
特に売却や賃貸を考える場合は、最初に目に入る外観が整っていると好印象を与えるため、整備を優先する価値があります。
ご自身で済む場合はDIYでしやすい部分も多く、リフォームしないと住めない箇所でもないので、優先度としては少し落としても良いのかもしれません。
ポイント:
- 庭の手入れを怠ると、害虫の発生や近隣トラブルにつながる可能性があります。定期的な管理が必要となってきますので、除草シート等で生えてこないようにすることで中長期的なパフォーマンス向上ができます。
- 土留めなどのひび割れ等を完全にリフォームする等はかなり費用がかさむので、その上からモルタルで整えたりすると安く見た目もよくなります。
外構やお庭を整えることで、空き家が「生活できる空間」としての魅力を高める事ができます。
DIY難易度：低～中
2. 空き家リフォームにかかる総費用の目安
空き家リフォームにかかる総費用は、物件の状態や目的によって異なりますが、以下が参考になります。
業者リフォーム目的別の費用相場
- 居住用にリフォームする場合: 200万円～1,500万円
- 賃貸や売却用にリフォームする場合: 100万円～500万円
- 全面リノベーション: 500万円～2500万円以上
居住用のポイント
ご自身の居住用となれば、どの位の期間住みたいのか、どこまで快適性を求めるかによってリフォーム費用はピンキリになってきます。
完璧を求める場合は1,000万円以上のリフォーム費用はすぐに行ってしまいますが、ご自身で少しづつDIYなどで進めていくのであれば数万円で収まる場合もあります。きょ
賃貸 売却用のポイント
賃貸や売却の場合、賃料設定や運用利回り、売却の場合は売却金額等の設定があると思います。
リフォーム費用はそちらの金額を得るための経費となりますので、目的の利回りや金額内に収まるように計画・調整をしましょう。
3. リフォーム費用を抑えるコツ
空き家リフォームの費用をできるだけ抑えるために、以下のポイントを押さえましょう。
① 自治体の補助金を活用する
空き家再生を目的とした補助金や助成金制度を利用すれば、費用負担を軽減できます。
最近では自治体で様々なリフォームの補助金や助成金が出ているので、使えるものは必ず使用する事をお勧めします。
最近では業者さんの方から説明してくれる事も多いですが、業者さんも申請等の手間等がかかるので、中には教えてくれない業者もいるので、ご自身で事前に確認を強くお勧めします。
中にはリリースから数カ月で予算に達し募集終了等もあるので、早めの確認と計画をお勧めします。
- 補助金例:
- リフォーム費用の一部補助（上限30万円～100万円）
- 老朽化空き家の解体補助
- 先進的窓リノベ補助金支援制度（サッシ ガラス交換等）
注意: 補助金は申請時期や条件があるため、事前に自治体に確認しましょう。
② DIYを取り入れる
一番費用を抑えたいのであればご自身でリフォームをするDIYがおすすめです。
業者さんに頼む場合で一番高くつくのが人が動く工賃部分となるので、その分を安くできるので、当然一番安くはなってきます。
ホームセンターにはDIY用の道具や資材 部材等いくらでも売っていますので、やろうと思えばすべてのリフォームをご自身で行う事もできると思います。
ただ時間効率や仕上がりはプロより勝るのは厳しいので、時間が取れてDIYがお好きな方でないとあまりお勧めはしません。
後必要な工具等も少し良い物をそろえるとかなりの金額になるので、結果として業者に頼んでも同じ位だったこともあります。
電気関係に関しては基本的に資格保有者しか触れませんので、DIYでリフォームする事はできません。
③ 複数の業者に見積もりを依頼する
リフォーム業者によって費用やサービス内容が異なるため、2社以上に見積もりを依頼し、比較検討するのがおすすめです。
基本的に料金は常識の範囲内で業者が決めてよいので、比較検討が無いと高めの料金でも比較資料が無く、結果としてかなり高額な金額を払ってしまう事もよくあります。
とはいえ安ければよいかというわけではありません、一番大事なのは質の部分になってきますので、そういった意味でも見積と同時に施工予定内容の詳細もしっかりの確認して比較をしましょう
4. まとめ｜空き家リフォーム優先順位は目的に応じて
空き家リフォームの目的はそれぞれとなりますので優先度や質等も様々になってくると思います。
けして安い費用ではないので、途中で費用がどんどんかさまないように、中長期的な目線でこの空き家を奏したいのかを考え、そのために必要なものを出したうえで、予算と照らし合わせをして決めていく事が大事です。
一度にすべてをやらずに少しづつ予算をためていき毎年一か所づつ進めていくのもお勧めします。
リフォーム費用を抑えるポイント:
- 補助金や助成金を活用する
- DIYで可能な箇所を自分で手掛ける
- 複数業者から見積もりを取得する
空き家リフォームを計画的に進め、資産価値を高めることで、自分らしい住まいや収益物件として再生する可能性が広がります。
空き家を「負の遺産」にせず、有効活用して新しい価値を生み出しましょう！
